Verkoop van net opgeleverde ‘De Rotterdam’ wordt lakmoestest voor kantorenmarkt.

Aan ‘big city’-allure ontbreekt het niet in Rotterdam. Met het nieuwste iconische gebouw ‘De Rotterdam’ van Rem Koolhaas is de skyline van de Maasstad nog indrukwekkender geworden. Het gebouw is echter nog niet helemaal verhuurd, in een stad waar 18% van de kantoorruimte leeg staat. Toch hebben de ontwikkelaars MAB (75% eigenaar) en OVG (25%) al een koper in beeld voor het megaproject.

Noodzaak

Geen wonder dat wethouder vastgoed Hamit Karakus donderdag bij de officiële opening van De Rotterdam uitvoerig werd bedankt door MAB en OVG. Zonder hulp van de gemeente was het grandioze bouwwerk met in totaal 160.000 m2 aan kantoorruimte, woningen, hotelkamers, winkels en parkeerplaatsen nooit van de grond gekomen.

‘Gelukkig heeft de gemeente ondanks de crisis altijd de noodzaak gevoeld om Rotterdam te bouwen en vorm te geven’, verklaarde Koolhaas bij de opening. ‘Zo is nieuw leven gegeven aan een vroegere spookstad’, zei hij doelend op de Wilhelminapier die twintig jaar geleden nog een verwaarloosd ­havengebied was.

Het was de beslissing van het stadsbestuur om 40.000 m2 in De Rotterdam voor het eigen ambtelijke apparaat te huren die de doorslag gaf. Daardoor was in een klap twee derde van de kantoorruimte verhuurd. Het extra steuntje in de rug kwam in 2009 toen Karakus als reactie op de financiële crisis besloot de grond onder verschillende vastgoedprojecten in Rotterdam terug te kopen en weer in erfpacht uit te geven. Voor de ontwikkelaars van het project werd de onmiddellijke financieringslast daardoor € 25 mln lager. In vier jaar tijd werd het grootste Europese bouwproject voltooid. Kostprijs: circa € 350 mln.

Leegstand

Er is niet alleen lof. Dit soort nieuwbouw — Rotterdam heeft de afgelopen jaren hard aan zijn skyline gebouwd — leidt alleen maar tot leegstand, is een veelgehoord verwijt. Door de verhuizing van 2500 gemeenteambtenaren naar het nieuwe gebouw verliezen bijvoorbeeld 32 locaties een belangrijke huurder. Twee van de drie Marconi­torens komen zelfs vrijwel leeg te staan.

‘Maar’, reageert Karakus, ‘de verhuizing levert ons per saldo een besparing van miljoenen op, omdat we minder kwijt zijn aan huur en energie en andere kosten.’ Voor de veertig jaar oude Marconitorens zijn nieuwe plannen in de maak, aldus de wethouder. Wel is hij sinds de crisis veel voorzichtiger met de uitgifte van grond voor nieuwbouw. Op dit moment is daarom niet veel meer dan 55.000 m2 aan kantoorruimte in aanbouw.

‘Het is maar goed dat we in 2009 veel plannen hebben geschrapt, anders had de gemeente op de grondexploitatie nu grote problemen gehad’, zegt Karakus. Nu gaat hij uit van 825.000 m2 nieuwbouw voor de komende twintig jaar, 500.000 m2 minder dan voor de crisis uitbrak.

Kwaliteit

‘Er is nog wel ruimte voor nieuwbouw, mits die van goede kwaliteit is, binnenstedelijk en nabij openbaar vervoer. Daar vragen huurders naar’, zegt Walter Dielemans, directeur Rotterdam van vastgoed­adviseur CBRE. ‘Rotterdam heeft nieuwbouw ook nodig om de kwaliteit van de kantorenvoorraad op peil te houden. In de stad staan veel verouderde jarenzestig- en jaren­zeventigkantoren.’

Doordat huurders vooral binnen de regio Rotterdam verhuizen, kan door nieuwbouw er elders wel leegstand ontstaan. Vooral randgemeenten en periferie van de stad hebben daar last van, zegt Dielemans. ‘Rotterdam is een communicerend vat met bijvoorbeeld Capelle aan den IJssel, waar de leegstand 29% is.’

In De Rotterdam staat nu nog circa 18.000 m2 kantoorvloer te huur, terwijl dit jaar nog geen 50.000 m2 nieuw verhuurd is in de stad. Maar het complex komt wel vol, denkt Rogier van der Bol, directeur Rotterdam van vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle. ‘Het is “grade-A”, topkwaliteit vastgoed. En daar is veel vraag naar bij huurders.’

Koper

Zal het gebouw dan nog meer, andere verouderde panden in de regio leegtrekken? ‘Die kans is reëel’, zegt Leon Leersum van huurdersadviseur Redept. Volgens hem moet de stad ‘wat er aan de voorkant bij komt, aan de achterkant af halen’. Sinds vorig jaar helpt de gemeente bij de transformatie en het hergebruik van leegstaande kantoorruimte. Tot dusver werd voor 175.000 m2 een nieuwe bestemming gevonden.

Hoewel nog niet alles is verhuurd, zeggen ontwikkelaars dat er een koper is voor De Rotterdam. ‘We zijn ver met een belegger’, aldus Coen van Oostrom, ceo van OVG tegen het FD. Deze partij zou de kantoren, winkels en de parkeergarage willen kopen. Het hotel houden de ontwikkelaars zelf in bezit en de 240 huur- en koopwoningen zijn al verkocht aan vastgoedinvesteerder Amvest.

Grote opsteker

‘We zitten in de laatste fase van onderhandelingen’, bevestigt Françoise Dechesne, ceo van Rabobank-dochter MAB. Wie de waarschijnlijke koper is, willen zij nog niet zeggen, maar door de schaal van het gebouw komen alleen zeer grote institutionele partijen in aanmerking. Een transactie van deze omvang zou een grote opsteker zijn voor de Rotterdamse vastgoedmarkt. In de eerste negen maanden van dit jaar ging slechts 5% van het geld van vastgoedbeleggers naar Rotterdam, terwijl 30% naar Amsterdam ging.

Aan de kwaliteit van De Rotterdam zal het slagen van de transactie niet liggen. De drie torens van 150 meter hoog bieden een spectaculair zicht op de haven en de rest van de stad. Zouden de ontwikkelaars nu nog aan zo’n groot project zijn begonnen? Van Oostrom: ‘Dan hadden we gewacht tot de financiële markten helemaal hersteld waren.’ De financiering zou nu een te groot risico zijn, meent hij. ‘Maar ik denk wel dat gebouwen als De Rotterdam de toekomst zijn voor steden wereldwijd.’

Gelabeld met → 
Deel →